Urbanismo: ¿Cómo traer Ciudades fantasma de China a la Vida?

52295f53e8e44e1a330000e0_how-to-bring-china-s-ghost-towns-back-to-life_shanghaisoundbites_yunan¿Cómo traer Ciudades fantasma de China a la Vida?

En este artículo, publicado originalmente en Metrópolis de la revista Point of View blog como “el verdadero problema con Ciudades fantasma de China”, el autor Peter Calthorpe explica los problemas de estas ciudades, predice su futuro sombrío, y explora cómo la planificación pensativa detrás de la ciudad de Chenggong podría proporcionar una alternativa más sostenible.

Todos hemos visto los informes de “pueblo fantasma” los acontecimientos en China, mostrando hectáreas de vacíos altos edificios de apartamentos y centros comerciales vacíos. Estas ciudades estériles parecen particularmente irónico en un país planea mudarse 250 millones de personas del campo a las ciudades en los próximos 20 años. Pero esta demanda masiva, sin precedentes ha sido distorsionado por un número de factores únicos a China. Incentivos financieros deficientes para las ciudades y los desarrolladores, junto con la mala eliminación gradual de los servicios, instalaciones y puestos de trabajo crean la mayoría de los problemas. Además, la clase media emergente de China es muy cómodo (quizás demasiado cómoda) invertir en bienes raíces, por lo que la gente suele comprar apartamentos en comunidades incompletas, pero no se mueven, esperando que los valores van a subir, o que van a vivir allí algún día. El resultado es una cadena de acontecimientos grandes y vacíos que quedan las inversiones especulativas en lugar de viviendas y comunidades de bienes. [Edificios see-through son la preocupación ahora, pero los verdaderos problemas pueden venir cuando están llenos.]

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Aunque es difícil obtener datos sobre los niveles de desocupación en China, sin duda hay muchos ejemplos anecdóticos de todo el país. Un ejemplo de todo-demasiado-típico Chenggong, la nueva ciudad planificada de 1,5 millones de dólares en las afueras de Kunming, en el oeste. Este nuevo cuño ciudad cuenta con el creciente Universidad de Yunnan, en la actualidad con 170.000 estudiantes y profesores, un nuevo centro de gobierno, y una zona industrial luz emergente. En construcción son nueva estación de tren de alta velocidad de la ciudad y dos líneas de metro que conectan el centro histórico de la ciudad.

La ciudad ha estado creciendo a un sólido 6% anual. Parece que hay un montón de actividades para cebar la bomba, pero incluso en este caso hay decenas de edificios vacíos. ¿Por qué? La más importante es China política fiscal : no hay impuestos locales a la propiedad para las ciudades obtienen la mayor parte de sus ingresos de desarrollo de la tierra. El incentivo es arrendar grandes extensiones de tierra (venta de tierras son ilegales en China), incluso si el mercado y los servicios complementarios no están listos. Sin un impuesto a la propiedad actual, la viabilidad a largo plazo de las poblaciones es una consideración secundaria. Para agravar este, el trabajador chino medio, con su alta tasa de ahorro, necesita opciones de inversión. A falta de un mercado de valores transparentes, la mayoría de los trabajadores prefieren poseer bienes raíces, si pueden, tanto como una inversión y como futuro hogar para un niño. A menudo se compran con dinero en efectivo, y sin deuda y sin impuesto a la propiedad es fácil de mantener pisos vacíos. Además, el país aún no ha visto una caída en los valores de bienes raíces para las propiedades  parecen  seguros. (¿Le suena familiar?)

Además de estos incentivos Comprar Ahora financieros, el tránsito en Chenggong no es completa, y sin embargo muchos de los servicios y las escuelas de la ciudad están por venir. En consecuencia, muchas personas compran apartamentos, pero permanecen en sus antiguos hogares hasta que la nueva comunidad es completa o su hijo se casa. La buena noticia: las políticas fiscales, la inversión y el desarrollo se pueden corregir fácilmente, y de hecho el gobierno central está considerando nuevos impuestos a la propiedad, los límites a la especulación segunda casa, y una eliminación más estratégicos de la infraestructura.

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Políticas Quizás más importante que a estas irregularidades y fallas de mercado es la viabilidad a largo plazo y la salud de las nuevas ciudades. La mayoría del desarrollo de China, toma la forma de superbloques con torres en los barrios privados de estilo parque. En hasta un cuarto de milla a una intersección y, a menudo ocho carriles de tráfico de automóviles en la calle, es difícil y peligroso caminar y andar en bicicleta en estos distritos. Conducir luego dispara empeoramiento de la congestión, la contaminación del aire, las emisiones de carbono, y los gastos del hogar. En Jinan, un estudio mostró una cuadruplicación de los viajes en automóvil en los desarrollos más recientes superbloque.

Además de estos crecientes problemas económicos y ambientales, estos avances-algunos con más de 5.000 viviendas de mantener las semillas de rápida descomposición social. Como vivimos en Occidente, este patrón urbana aísla a las personas en grandes paisajes impersonales que carecen de identidad, seguridad (sin “ojos en la calle” ), la comunidad, y una escala humana. Hemos demolido una generación de vivienda social construida sobre este modelo, y creo que los chinos finalmente también lo hará.

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Afortunadamente, Chenggong está experimentando con un nuevo modelo de planificación urbana . Con el apoyo del gobierno y de planificación por parte del Centro de Transporte Sustentable nacional de China, nuestra empresa está rediseñando 2.500 hectáreas en el distrito central de la ciudad nueva. Las supermanzanas se han dividido a los bloques de patio a escala humana, tradicionales. Las calles son más pequeñas y más frecuentes, y muchos son auto libre o dedicado para el tránsito. Los parques son más pequeños pero más cerca y más seguro con la vivienda con vistas a cada uno. Edificios de uso mixto con acera tiendas y cafés orientadas a reconstruir la calle de la vida que una vez fue un sello distintivo de las comunidades chinas más. Y en última instancia, los trabajos se equilibrarán con la vivienda, evitando la “ciudad dormitorio”, enfermedad que erosiona suburbios de todo el mundo.

Este nuevo modelo está en su fase “piloto” con funcionarios gubernamentales que estudian los resultados y las implicaciones de política. Pero hay muchas razones para creer correcciones oportunas se pueden hacer, tanto en los incentivos que distorsionan el mercado y, tal vez lo más importante, en las nuevas ciudades de China. Crear el ADN de diseño adecuado, así como los incentivos económicos adecuados se impactarán profundamente la viabilidad social, económica y ambiental a largo plazo de los centros urbanos que serán las más grandes y de más rápido crecimiento en la historia de la humanidad. Por el bien de todos, esperemos que China, lo hace bien.

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Peter Calthorpe,  un  arquitecto y planificador basado en Berkeley, encabeza Calthorpe Associates . Es miembro fundador del Congreso para el Nuevo Urbanismo y autor de varios libros, incluyendo su más reciente,  Urbanismo en la era del cambio climático.

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